Kiralanan taşınmazların tahliyesi, İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd uyarınca ilamsız icra yoluyla ancak iki durumda istenebilir: Birincisi kiranın ödenmemesi gereklidir. İkincisi ise kira süresinin bitmesi gereklidir. Bundan başka kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı gibi nedenlerle bu yolun takip edilmesi mümkün değildir.
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kiraya veren hem kira alacağına kavuşmak hem de kiracının evden çıkartılmasını istiyorsa başvurması gereken pratik yöntem bu yöntemdir. Bu yöntemi takip etmeyen kişi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası ve ödenmeyen kira alacağı için dava açar ve davayı kazanırsa ilamlı icra yoluyla hem tahliye hem de alacağını talep edebilir.
Bu yazımızda Yargıtay Kararları ışığında en çok bozma nedeni yapılan sebepler belirtilerek konu özetlenecektir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye (İİK m.269)
Kiranın ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye istenebilmesi için takip edilmesi gereken süreç sırasıyla şu şekildedir:
- ‘Örnek No:1’ takip talebi ile takip hazırlanır. Bu takip talebine kira sözleşmesi yazılı ise (yazılılık şart değil) aslı ya da bir örneği eklenir. (İİK m. 58)
- Bu takipte kiraların ve işleyen faizlerin ayrı ayrı hangi aya ya da döneme ait olduğunun gösterilmesi gerekir. Yani toplam kira alacağı şu kadar, toplam kira alacağına işlemiş faiz bu kadar diye gösterilmemelidir. Aksi halde tahliye davasında bu durum ret sebebi yapılabilir. (Baki Kuru’ya göre takip talebinde kiranın hangi aya ait olduğu gösterilmemişse itirazın kaldırılması davasında bu husus alacaklıya/davacıya açıklattırılır. Bundan dolayı dava reddedilmez demektedir. Bakınız: İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, 28. Baskı s. 371. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/49 E. : 2018/719 K. sayılı kararı da benzer doğrultudadır.)
- Bu takipte kesinlikle ve kesinlikle açıkça tahliye talep edilmesi gerekir. Eğer tahliye açıkça talep edilmezse açacağınız tahliye davası reddedilebilir. Tahliye talebi 1/4 açıklamasında talep edilebilir. Yine 1/9 açıklamasında da “haciz yolu ve tahliye” şeklinde belirtme yapılabilir. Bu belirtmeler yapılmamışsa hiç olmazsa takip açıldıktan sonra bu husus talep olarak gönderilmelidir. Ancak yine de böyle bir durumda mahkemece tahliye davasında dikkate alınmayabileceği hususu değerlendirilmelidir.
- Daha sonra sizin talebinize istinaden Örnek No:13 ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emrini siz kontrol etmek zorundasınız. Aksi halde bir eksiklik olduğunda tahliye davanız yine reddedilir.
- Ödeme emrinde kesinlikle ve kesinlikle kiralanan taşınmazın türüne göre Türk Borçlar Kanunu 315. veya 362. maddede yazılı sürelerde ödeme süresi verilmesi gerekir. Örneğin konut ve çatılı işyerleri için 30 günlük ödeme süresinin verilmesi gerekmektedir. Bundan başka ödememe durumunda alacaklının tahliye isteyebileceğinin de belirtilmesi gerekmektedir. Bu ihtarlar yapılmazsa yine tahliye talebiniz reddedilebilir.
Burada ihtarda bulunması gereken şartları ayrıca sıralamak gerekirse;
- İhtar niteliğindeki bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği belirtilmelidir.
- İtiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı belirtilmelidir.
- Kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren TBK 315 veya 362. maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi (temerrüt ihtarı) ihtar edilmelidir.
- İtiraz süresi içinde (İİK m. 62’ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilmelidir.
Örnek No:13 ile yapılacak ihtarda bu kayıtların bulunması zorunludur. TBK 315’deki sürelerin verilmediği birçok durumda Yargıtay tahliye davasının reddini doğru bulmaktadır.
Bundan sonra borçlu ödeme emrine itiraz eder veya etmez. Ancak borçlu itiraz etse ya da etmese bile tahliye davası ancak ve ancak TBK 315 ya da 362 maddelerindeki sürelerden sonra açılabilir. Yargıtay sayısız davalarda sırf bu süre beklenilmeden açıldığı için yerel mahkeme kararlarını bozmuştur. Örneğin çatılı işyeri için 30 gün ödeme süresi vardır. Borçlu bu sürede ödeme yapmazsa ancak tahliye davası açılabilir. Ancak uygulamada çok defa borçlu itiraz ettiği zaman hemen itirazın akabinde ya da itiraz etmediği zaman 7. günün sonunda tahliye davası açılmaktadır. Bu durumda alacak hakkındaki itiraz kaldırılsa da tahliye talebi reddedilir.
Görüldüğü gibi burada alacak talebi ile tahliye talebinin ayrı ayrı değerlendirilmesi söz konusudur. Yani tahliyeye ilişkin hususlarda eksiklik bulunsa bile alacağa ilişkin itiraz kaldırılabilir. Fakat bu durumda eksikliklere göre tahliye talebiniz reddedilebilmesi mümkündür.
İcra hukuk mahkemesinde açılacak davanın süresi borçluya verilen sürelerin bittiği tarihten itibaren 6 aydır. Bu süre içerisinde dava açılmalıdır.
İcra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının infazı için kesinleşmesi kural olarak gerekli değildir. Mahkeme kararından 10 gün geçtikten sonra tahliye istenebilir. Ancak borçlu tahliyeyi kesinleşmeye kadar durdurmak için tehiri icra kararı alabilir.
Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye (İİK m.272 – 275)
Kiralanan taşınmazların tahliyesi için bir diğer sebep sürenin sona ermesidir. Kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye talep edilebilmesi için öncelikle yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Yine tahliyesi istenen taşınmazın konut ya da çatılı işyeri olmaması gerekmektedir. Bu durumda kiralayan belirlenen sürenin sonunda sözleşmenin susma nedeniyle yenilenmesini istemiyorsa kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi yapabilecektir. Ancak susma nedeniyle TBK 327’ye göre kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönerse bu taşınmazın artık bu yolla tahliyesi mümkün olmayacaktır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralanan taşınmazın tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiraları için yukarıda yazılı olan kira süresinin bitmesi nedeniyle ilamsız tahliye yolu işletilemez. Çünkü bu tür taşınmazlarda belirlenen kira süresinin bitmesi halinde sözleşmesi yalnızca kiracı sona erdirebilir. Yani kiraya verenin kira süresinin bitmesi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı ancak on yıllık uzama süresinden sonra olur. Örneğin 2 yıllık bir konut kira sözleşmesi yapıldı. Bu durumda iki yılın bitmesinden 15 gün önce kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiraya veren bu şekilde sona erdiremez ve kira sözleşmesi bir yıl için uzar. Kanuna göre bu şekilde on yıllık uzama süresi vardır. Kira sözleşmesi ile belirlenen süreye ilaveten on yıllık uzama süresi de biterse uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Daha detaylı bilgi için Sakarya Avukatı sayfamızı ziyaret ederek bize ulaşabilirsiniz.
Soru sormak için avukata sor sayfamızı kullanabilirsiniz.
Konuyla ilgili mevzuata ulaşmak için lütfen tıklayınız.
Yorumunuzu Bırakın